Kes maandaks ärihoone riskid?
04.11.2009
Grand Kinnisvara tegevjuht Marek Kerna kirjutab,e t
sellise küsimuse on ilmselt nii mõnigi arendaja ja haldaja endale
esitanud. Milles siis tegelikult probleem seisneb?
Palju on räägitud ja viidatud mitmesugustele rahvusvahelistele
äritavadele, et arenenud riikides on äri ajamise kombed palju
tsiviliseeritumad, kui endistes idabloki riikides, mis omakorda pärsivad ka
mõnes mõttes investorite liikumist nimetatud riikidesse.
Üks kujukamaid näiteid on ärihoonete ehitamine, nende täituvuse
organiseerimine ja mis kõige olulisem täituvuse säilitamine.
Kui ehitamise ja täituvuse organiseerimisega justkui nagu probleeme
pole, sest selle probleemi lahenduseks on tasuvuse kalkulatsioonid ja raha ka
justkui nagu on, mida tõestab ka linnapilt, kus büroohooneid oli, on ja tuleb
kindlasti tuleb ka juurde, siis kõige teravam probleem on üürnike säilitamine.
Muidugi võib polemiseerida, et lahkumine on kindlasti tingitud hinnas
või siis üürniku ja üürile andja lahkhelides. Ei tasu siiski unustada, et
käimas on selle sajandi suurim majanduslangus ja kõik võitlevad ellujäämise
nimel ja üha rohkem ja rohkem otsitakse kaudseid põhjusi kuidas lepingud
lõpetada. Ilmselt on üks põhjus ka lepingute pinnapealsus.
Oletame, et Arendaja tahab oma projekti müüa. Esimene mida müügi hinnas peab
tõestama on kassavoog ja selle stabiilsus. Paraku välisinvestorid suhtuvad
nendesse äärmise skepsisega. Põhjuseks on ebastabiilne ärikeskkond ja
pealiskaudsed üürilepingud.
Esimene küsimus on ? Kes maandab riskid ?
Abiks võiks tulla teenus, mida võiks tinglikult nimetada
Halduskindlustus. Ehk teenus, mille abil saaks mingi perioodi kassavood
kindlustada ja mis tagaks arendajatele hoone väärtuse
säilumise.
On olemas kolm varianti.
Esimese puhul kujundaks teenuse välja näiteks olemasolevad kindlustusseltsid,
mis aga ilmselt on vähetõenäoline, sest ilmselt see teenus oleks neile liiga
laiali valguv.
Teine variant oleks eraldi Teenuse pakkuja loomine, mis koondaks enda alla
rahalised ressursid ja selle ala spetsialistid
Kolmas variant on fondi loomine, mille asutajateks oleks büroohoonete arendajad
ise, kes siis mingi protsendi loovutaks oma kassavoost kindlustustagatise
loomiseks.
Nüüd mis asi on kindlustustagatis?
See on protsentuaalne hoone kassavoost eraldatav summa, mis tagab
näiteks üürniku lahkumisel põhikassavoo mingi perioodi vältel ja annab
arendajal võimaluse lahkunu asemel otsida kiirelt uus.
Loomulikult kaasneb selle teenusega paljud probleemid nagu näiteks
üürilepingute vettpidavus, kaasneda võivad mitmed kohtuvaidlused jne jne, kuid
mis oluline on astutud jälle samm ligemale nö. tsiviliseeritud asjaajamisele ja
mis oluline on tekitatud väärtus, mis oluliselt tõstab investorite huvi, mis
omakorda juba eos lähendab mitmed küsimused.