03. aprill 2007 Äripäev

Üüriturg astub alles lapsekingades

Võib nentida, et eelmiste aastate kinnisvara valdkonna märksõnaks oli pidev hindade tõus, siis 2007 aasta märksõnaks võiks olla stabiilsus ja hindade korrektsioon. Kinnisvara hindade peatumisel ja korrektsioonil ning pankade suhteliselt jäigast eluasemelaenu poliitikast tõusevad esile teised selle valdkonna segmendid. Näitena võime rääkida tekkivast väga aktiivsest üüri turust.

Fakt on see, et 90% Eesti elamufondist kuulub erakapitalile, sest eestlaste eripäraks on „mis minu käes see minu oma“. Näiteks Skandinaavias nii drastiline see näitaja ei ole sest üüriturg on seal üks lahutamatu kinnisvara valdkondasid ja seal eestlaste eripära ei kehti, mis muide, kui arvestada seda emotsiooni ongi võib-olla üheks põhjuseks miks Eestis kinnisvarahinnad nii kosmiliselt tõusid ja on ületanud inimeste rahalise taluvuse piiri ning paratamatult kaalutakse teise võimalusena üürimist.

Tihti peale võrdleme Eesti majandusruumi, kui Skandinaavia majandusruumi üht osa, sest viimase eripäraks on stabiilsus ja sealt on mida õppida ka kinnisvara valdkonda silmas pidades. Miks mitte mainida ka, et eesti pangandust valitsevad skandinaavia pangad, mis võib olla on üks stabiilsuse garante.

Tarbimise buum on haaranud elanikkonda ja unustatud on põhitõde, et igale tõusule järgneb langus, mis tegelikult peaks tähendama säästlikust ja kokkuhoidu. Säästmise ehk säästude investeerimiseks on mitmeid mooduseid nagu mitmesugused fondid, börs ja loomulikult kinnisvara. Julgen väita , et kinnisvara juba oma ealisuselt on üks konservatiivsemaid ja kindlamaid investeeringuid.

Nüüd tekib küsimus: Kuidas lõigata kasu tekkivast üüriturust ? Millist üürikorterit tuleks osta ?

Ilmselt tuleb alustada sellest, et tuleb kaardistada tarbijad ehk siis moodustada sihtgrupid. Neid võiks olla kolm:

Esimese grupi võiks moodustada tudengitest, kes vajavad odavaid üürikortereid ja kes on nõus olmetingimuste osas tegema järeleandmisi.

Teise nn. keskklassi võiks moodustada oma elu alustavatest noortest kellel on tekkinud püsisissetulekud ja kes ei vaja eriti suuri pindu , kuid nõuavad elementaarseid olmetingimusi.

Kolmas nn. eliitgrupi moodustavad suurelt jaolt välismaalased ja firmade juhid.

Igal grupil on oma majandusliku taluvuse piir Näiteks esimesel grupil ca. 2000-3000 krooni, teisel grupil 3000-6000 ja kolmandal 6000 - ……. .

Paar aastat tagasi oli üüri hinna põhiliseks arvutamise aluseks 1% kinnisvara turu väärtusest. Seoses hindade kiire tõusuga seda mudelit ei saa kasutada, kuid siiski võiks sellega arvestada, sest üüriturul tuleb arvestada madala, kuid garanteeritud tootlikkusega, mis eriti majanduse jahtumise perioodidel garanteerivad stabiilse sissetuleku ja säästude säilimise.

Säästude all me mõtleme omakapitali hulka mida me investeerime pangalaenu kõrvalt kinnisvarasse. Ja selle vajalikkuse hulka tuleks arvestada läbi selle 1%, ehk siis kui korter maksab 1,2 miljonit krooni siis tema tegelik turu üüri väärtus oleks ca. 5000-6000 krooni kuigi otsearvutused näitavad 12 000 krooni kuus, ehk siit siis järeldus kinnisvara omafinantseering kinnisvara väärtusest peaks olema ca 50%, mis garanteerib turu seisaku ajal väikese tulu ja samas katab kulud.

Garanteeritud tootlikus Teie säästudele kujuneks vahemikus 3-6% aastas, mis arvestades praegust olukorda on väga normaalne ja mis oluline Teie säästud on kindlalt investeeritud.

Investeering kinnisvarasse on pikaajaline protsess, mille tulusust hinnatakse aastates ja selge on see, et peale langust tuleb jälle tõus ja siis võib üle vaadata omafinantseeringu ja laenukapitali protsentuaalset suhet.

Head arvutamist ja mis kõige olulisem, mõelge säästmisele ja säästude efektiivsele, kuid samas konservatiivsele investeerimisele.